Vì sao MB Bank 'bỏ đói' dự án nghìn tỷ Ocean Park Vân Đồn?

Thỏa ước trị giá 650 tỷ đồng giữa MB Bank và Công ty Quan Minh

Bất cứ ai đặt chân đến khu vực Hòn Cái Xe, xã Hạ Long, huyện Vân Đồn cũng phải trầm trồ và mãn nhãn trước vẻ đẹp sơn thủy hữu tình như tranh thủy mặc của một vịnh biển nước trong như ngọc, nổi lên trên đó là những hòn non bộ mĩ miều.

Nhìn thấy vẻ đẹp tiềm ẩn ấy, Công ty TNHH Quan Minh đã nỗ lực thực hiện các thủ tục để xin cấp phép đầu tư dự án Khu đô thị Ocean Park Vân Đồn, với tổng điện tích là hơn 42ha.

Mong ước ấy của Công ty Quan Minh đã được hiện thực hóa bằng văn bản số 568/UBND-XD ngày 1/3/2011 của UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt chủ trương đầu tư và giao đất cho Công ty Quan Minh.

Để đảm bảo nguồn vốn triển khai dự án, Công ty Quan Minh đã ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (MSB) để vay hơn 400 tỷ đồng. Thời đó, khu đất trên được định giá khoảng 10 triệu/m2.

Mọi việc diễn ra êm xuôi, dự án được triển khai đúng tiến độ theo quy định và dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2019. Tuy nhiên, năm 2018, Khu Kinh tế Vân Đồn phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch chung theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Dự án Ocean Park nằm trong những dự án phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo điều chỉnh quy hoạch chung của toàn Khu kinh tế Vân Đồn.

Công ty Quan Minh đã có văn bản đề nghị và được Khu Kinh tế Vân Đồn cho phép kéo dài thời gian hoàn thiện dự án đến hết ngày 31/12/2021 (văn bản số 8698/UBND-XD1 ngày 20/11/2018 cho giãn tiến độ đến hết quý II/2020 thay vì ngày 30/9/2019 như trước) để chờ phê duyệt quy hoạch điều chỉnh tỷ lệ 1/500. Trước những lý do khách quan và bất khả kháng trên, dự án Ocean Park buộc phải giãn tiến độ, kéo theo đó phương án trả nợ gốc cho MSB theo thỏa thuận giữa hai bên khó có thể thực hiện được (vì dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư chưa có nguồn thu).

Với mong muốn điều chỉnh lại lịch trả nợ gốc và tăng thêm nguồn vốn đầu tư cho phù hợp với tiến độ điều chỉnh của dự án, Công ty TNHH Quan Minh đã được MB Bank chấp thuận tái tài trợ lại khoản vay từ MSB sang MB Bank và nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với 433 thửa đất tại khu vực Hòn Cặp Xe, xã Long Hạ với diện tích hơn 5,6ha.

Đại diện Công ty Quan Minh nhấn mạnh, quyền sử dụng hơn 5ha đất mà Công ty Quan Minh thế chấp cho MB Bank chỉ chiếm một phần nhỏ (13%) trong tổng số quỹ đất dự án Ocean Park mà UBND tỉnh Quảng Ninh giao cho Công ty Quan Minh. Diện tích đất còn lại của dự án (hơn 36ha) không liên quan gì đến giao dịch giữa MB Bank và Công ty Quan Minh.

Theo hợp đồng cho vay trung - dài hạn giữa MB Bank và Công ty Quan Minh ngày 7/6/2019, MB Bank cam kết cho Công ty Quan Minh vay tổng số tiền là 650 tỷ đồng, trong đó cho vay tối đa 467 tỷ đồng để tái tài trợ gốc vay trung - dài hạn của Quan Minh tại MSB và giải ngân thêm tối đa 183 tỷ đồng tài trợ chi phí hoàn thiện hạ tầng dự án Ocean Park. Ân hạn nợ gốc đến ngày 30/9/2019, MB không ân hạn lãi vay.

Trao đổi với Báo NNVN, ông Hoàng Văn Cường - Giám đốc Công ty TNHH Quan Minh chia sẻ: Thực chất, đây là thương vụ MB Bank nhận nợ khoản vay của Công ty Quan Minh tại MSB, bởi các điều khoản về thời gian, số tiền trả nợ khoản vay của Quan Minh với cả hai ngân hàng cơ bản được giữ nguyên như trước đây là kỳ trả nợ gốc đầu tiên đến hạn vào 31/12/2019 (khi dự án vẫn còn đang phải chờ điều chỉnh quy hoạch 1/500 theo điều chỉnh quy hoạch chung 1/2000 của toàn Khu KTT Vân Đồn, dự án chưa có nguồn doanh thu từ bán hàng để trả nợ gốc và lãi). 

MB Bank nhận nợ của MSB chỉ để… thu lợi từ lãi vay chứ không muốn tài trợ vốn cho dự án?

“Khi được đồng hành lâu dài với MB Bank trong quá trình đầu tư dự án lớn như Ocean Park, tôi vui mừng khôn xiết! Bởi trước đó, hai bên đã hợp tác với nhau rất tốt. Chỉ nghe tên Ngân hàng Quân đội là tôi đã có cảm giác yên tâm rồi. Tôi không bao giờ nghĩ họ sẽ hành xử theo kiểu chèn ép doanh nghiệp vào bước đường cùng trong hoạt động kinh doanh”, ông Cường chia sẻ.

Bởi vậy, Công ty Quan Minh đã chấp nhận bỏ ra một khoản chi phí lớn để giải chấp khoản vay của MSB trước hạn để chuyển khoản vay về MB Bank.

Tuy nhiên, những điều ông Cường kỳ vọng không giống như những gì diễn ra trong thực tiễn. Cụ thể, sau khi hai bên ký kết hợp đồng tín dụng ngày 7/6/2019, đến tháng 12/2019, MB Bank mới giải ngân 40 tỷ đồng cho nhà thầu để tài trợ chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư đô thị Ocean Park. Và trong gần 20 tháng qua, MB Bank không giải ngân thêm một xu, một cắc nào trong khi Công ty Quan Minh đã phải huy động các nguồn lực tự có của công ty và đối tác để hoàn thành thi công tuyến đường 58m - tuyến trục chính Khu kinh tế Vân Đồn trị giá hơn 40 tỷ đồng, hoàn thiện thi công toàn bộ các tuyến đường nội bộ theo quy hoạch mới đến cốt lu nèn K98, hoàn thiện toàn bộ phần san nền mặt bằng dự án (đặc biệt là khu vực phía bờ biển của khu đô thị bằng cát trị giá trên 150 tỷ đồng).

Ngay từ năm 2019, Công ty Quan Minh đã đề nghị MB Bank cơ cấu giãn nợ, lùi lịch trả nợ đến năm 2025 để phù hợp với tình hình thực tế khách quan và thời hạn hoàn thành dự án Ocean Park, nhưng MB Bank viện dẫn nhiều lý do để trì hoãn nên đến Quý 4/2019 Công ty Quan Minh phải trả nợ gốc cho MB Bank số tiền là 30 tỷ đồng, trong khi dự án chưa tạo ra bất cứ nguồn thu nào (vì chưa đủ điều kiện mở bán tài sản).

Ông Hoàng Văn Cường phân tích, hợp đồng tín dụng giữa MB Bank và Quan Minh ngày 7/6/2019 có những điều khoản không hợp lý về mặt nguyên tắc tài chính trong việc xây dựng lịch trả nợ và không phù hợp thời điểm dòng tiền thu từ dự án; không phù hợp với thực tế triển khai dự án. Bởi, dự án Ocean Park đã được Khu Kinh tế Vân Đồn chấp thuận cho phép lùi tiến độ hoàn thành đến ngày 31/12/2021 vì lý do khách quan, bất khả kháng, theo điều chỉnh chung.

Đáng lẽ, MB Bank cần nhanh chóng cơ cấu lại thời hạn và lịch trả nợ gốc khoản vay của Công ty Quan Minh và chỉ bắt đầu thu nợ gốc từ khi dự án Ocean Park đủ điều kiện mở bán, có nguồn thu (tức ân hạn nợ gốc đến ngày 31/12/2021) trước Quý 4 năm 2019 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, phớt lờ đề nghị của Công ty Quan Minh, MB Bank vẫn ép khách hàng phải tuân thủ đúng lịch trả nợ gốc là 30 tỷ đồng trong Quý 4/2019; 50 tỷ đồng trong Quý 1/2020… Vì chưa được điều chỉnh lịch trả nợ theo tiến độ mới của dự án, đến 31/12/2021, Công ty Quan Minh đã huy động các nguồn lực tự có để thanh toán nợ gốc đến hạn 30 tỷ đồng và hơn 40 tỷ đồng lãi phát sinh.

Việc làm này đã đẩy Công ty Quan Minh rơi vào bĩ cực, khi vừa phải tự lo nguồn tiền để trả chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật dự án cho nhà thầu, vừa phải trả nợ gốc trong khi chưa có nguồn thu từ dự án; chưa được huy động góp vốn đầu tư; chưa đủ điều kiện mở bán.

Lúc này là thời điểm doanh nghiệp cần sự đồng hành của MBBank hơn bao giờ hết. Thế nhưng, MBBank không chỉ quyết tâm thu nợ gốc và lãi vay theo kỳ hạn của Quan Minh mà còn từ chối tiếp tục giải ngân khoản vay theo các hợp đồng tín dụng hai bên đã ký trước đó.

“Một dự án đang trong quá trình kiến thiết hạ tầng kỹ thuật đầy tiềm năng bị MB Bank cắt đứt nguồn vốn đầu tư, giống như một đứa trẻ đương trong giai đoạn dậy thì và phát triển, bỗng dưng bị cắt bầu sữa, cắt khẩu phần ăn, cứa đứt mạch máu thì làm sao chúng có thể phát triển bình thường?”, ông Hoàng Văn Cường tâm sự như một lời oán thán.

Trong quá trình tìm hiểu lý do vì sao MB Bank “bỏ đói” dự án Ocean Park, chúng tôi tiếp cận được những tài liệu, văn bản về dấu hiệu MB Bank “ngã giá” bất động sản tại dự án Ocean Park, đề xuất Công ty Quan Minh bán rất nhiều lô đất thấp hơn giá thị trường để phục vụ lợi ích của một nhóm người. (Còn nữa)