Vì sao đại gia làm bất động sản không tới?

Với diễn biến nền kinh tế như hiện nay, giải pháp siết vốn cho vay bất động sản càng cần thiết hơn thế. Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước được ban hành và có hiệu lực từ 1/1/2020 theo hướng tiếp tục siết lại hoạt động cho vay bất động sản khi giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Sự đổ vỡ trong những thương vụ tín dụng bất động sản gây tác động xấu cho nền kinh tế đã được minh chứng qua quá nhiều bài học từ quốc tế đến trong nước. Đơn cử như đại án Phạm Công Danh và TrustBank đã gây rúng động dư luận cũng xuất phát từ nguyên nhân chính là do hàng nghìn tỷ đồng được bơm vào địa ốc theo kiểu "sân sau".

Mối quan hệ thân thiết quá mức bình thường giữa ngân hàng và doanh nghiệp địa ốc đều là cuộc chơi đầy toan tính. Trong đó, ngân hàng dùng doanh nghiệp "con cưng" để phát triển các dự án, đất đai có thể là từ thu hồi nợ hoặc trực tiếp mua qua công ty con. Số tài sản mua về muốn phát triển hay xây dựng thì cần tiền của chính ngân hàng bơm thêm vào. Thậm chí, có doanh nghiệp lớn còn xây dựng chiến lược phát triển dựa trên đất đai, dự án phát mãi của ngân hàng thân thiết. Điều này dẫn đến việc thiếu minh bạch và làm gia tăng giá trị ảo của bất động sản. Từ đây, nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.

Cuộc khủng hoảng tài chính của Mỹ năm 2008 bắt nguồn từ những nguyên nhân sâu xa về thị trường bất động sản, nhưng trong đó cũng có phần liên quan đến tín dụng ngân hàng. Các ngân hàng của Mỹ đều đã thực hiện chuẩn báo cáo tài chính quốc tế. Chuẩn này đòi hỏi rất khắt khe về phân loại tài sản và đặc biệt chặt chẽ về đánh giá lại tài sản thế chấp hàng tháng.

Khi đánh giá lại theo tháng và nhận thấy giá của bất động sản xuống liên tiếp, việc cân đối tài chính của các ngân hàng thương mại xấu đi hàng ngày. Và khi những số liệu thực tế được công bố công khai, ngay lập tức các nhà phân tích lao vào bình luận, đánh giá khiến cho tâm lý nhà đầu tư vô cùng hoang mang. Sự bất ổn này được phản ánh rõ trên thị trường chứng khoán, khiến chỉ số xuống thấp ở mức không tưởng. 

Tính minh bạch của hệ thống tài chính Mỹ là lý do về mặt kỹ thuật khiến cho các ngân hàng đầu tư lớn của Mỹ sụp đổ nhanh chóng dựa trên hệ thống chuẩn báo cáo tài chính quốc tế mới.

Nhưng câu chuyện ở Việt Nam hiện nay dường như còn đáng nói hơn, bởi ngưỡng minh bạch thông tin còn thấp hơn nhiều lần. Theo quan sát, tài sản thế chấp được đánh giá một năm một lần, thậm chí 2 - 3 năm/lần, vì vậy khi thực tế giá thị trường xuống nhưng trong thời gian dài giá trên sổ sách vẫn giữ như cũ thì sẽ không được phản ánh vào bảng cân đối tài sản. Khi đó, tình trạng tài chính được cho là vẫn ổn.

Vì các con số cũng như cách đánh giá tài chính không minh bạch nên ẩn sâu dưới bề mặt thông tin có thể nhìn thấy được là những quả bom nổ chậm. Đến khi vỡ trận, hậu quả là lãnh đạo doanh nghiệp rơi vào vòng lao lý,  hệ thống tài chính gánh chịu những hệ luỵ lớn và kéo dài trong nhiều năm. 

Chưa hết, theo giới chuyên gia, hình thái ngân hàng là “con” của doanh nghiệp bất động sản cần phải đặc biệt cảnh giác. Thậm chí,  nhiều ngân hàng con gần như chỉ lập ra nhằm mục đích phục vụ việc mua bán kinh doanh cho doanh nghiệp mẹ. Dòng tiền khi đó khiến cả người trong cuộc còn không kiểm soát nổi.  

Trao đổi với Reatimes, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, ngân hàng là công ty con hoặc sân sau cho một doanh nghiệp đã là nguy hiểm, mà với doanh nghiệp bất động sản còn nguy hiểm hơn nữa. Bởi bất động sản vốn là lĩnh vực kinh doanh nhiều vốn và rủi ro, mà khi doanh nghiệp có dòng tiền dễ dàng từ ngân hàng con của mình thì việc mua bán “vô tội vạ” dễ xảy ra. Điều này hình thành khoản nợ xấu khổng lồ không bao giờ được công bố. Bản chất của doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã dựa 70 - 90% vào tín dụng ngân hàng, còn đối với doanh nghiệp cá biệt này thì tất cả vốn dự án đều dựa vào ngân hàng. Đây là điều cấm kỵ bởi tại Mỹ đã có nhiều bài học đổ vỡ như thế.

Đồng quan điểm với TS. Nguyễn Trí Hiếu, các chuyên gia kinh tế cho rằng, mối nguy hiểm mà các ngân hàng con của doanh nghiệp tạo ra rất lớn. Ngân hàng huy động tiền trong dân có trả lãi, sau đó công ty mẹ tận dụng vốn đó đầu tư bất động sản. Khi thị trường xuống, dự án không thông cấp phép hoặc doanh nghiệp lại tiếp tục mang dự án đi thế chấp ngân hàng khác để vay vốn, phát hành trái phiếu huy động vốn thêm lần nữa. Sau đó, doanh nghiệp lại tiếp tục huy động vốn của khách hàng mua nhà… Vì thế mà một dự án bất động sản của doanh nghiệp có ngân hàng "người nhà" thậm chí có thể vay vốn lên 200 - 300% giá trị dự án. Nợ cứ thế mà chồng nợ. 

Dù những hiện tượng đổ vỡ đã diễn ra tại Mỹ và có bài học tại Việt Nam, nhưng vì lợi ích lớn nên những cặp đôi ngân hàng - doanh nghiệp lại tồn tại ở nước ta như một trào lưu. Thậm chí đến những doanh nghiệp vào hàng khủng bậc nhất cũng sử dụng mô thức này để phát triển. 

Dân tài chính thứ thiệt trong Nam, ngoài Bắc, thậm chí giới tài chính quốc tế không còn xa lạ với tên tuổi Vạn Thịnh Phát. Trong đó, ấn tượng bậc nhất là độ chịu chơi bất động sản của vị đại gia Trương Mỹ Lan. 

Việc Vạn Thịnh Phát và những đơn vị liên quan sẵn sàng bỏ ra khoản tiền khủng để sở hữu những dự án lớn tại Sài Gòn là một chuyện. Doanh nghiệp này còn thể hiện đẳng cấp qua việc sẵn sàng mua những dự án đắt giá chưa sinh lời cho cổ đông trong ngắn hạn, hoặc ngâm tiền vào những dự án gần như án binh bất động nhiều năm nhưng nguồn vốn vẫn trường?

Vạn Thịnh Phát đã bỏ ra hơn 700 tỷ đồng để mua lại căn biệt thự cổ từ thời Pháp ở ngay trung tâm quận 3 TP.HCM. Căn biệt thự được xây dựng trên khu đất 2.819,5m2, nằm ở góc giao lộ Võ Văn Tần - Bà Huyện Thanh Quan - Nguyễn Thị Diệu. Mục tiêu mua căn nhà này hiện vẫn chưa rõ vì chỉ có bảo vệ trông coi và không tu sửa. 

Hay đơn cử như dự án Thuận Kiều Plaza, sau khi về tay Vạn Thịnh Phát hồi năm 2015, số phận của dự án này không thay đổi như nhiều người từng nghĩ, ngoại trừ việc đổi màu sơn và đổi tên thành Garden Mall. Thuận Kiều Plaza do Công ty TNHH MTV Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5 hợp tác cùng Công ty Kings Harmony Intl Ltd (Hong Kong) xây dựng, tổng vốn đầu tư gần 60 triệu USD. Dự án gồm 3 tòa tháp có chức năng căn hộ (gần 650 căn), văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại - giải trí, nhà xe và các tiện ích khác.

Từng là nơi kinh doanh sầm uất, nhưng sự tồn tại của Thuận Kiều Plaza sau 2 thập kỷ đến nay vẫn ế ẩm, hoang tàn, bên trong cao ốc xơ xác. Do vậy mà nhiều người dân từng cho là cao ốc này như bị "ma ám", sai về mặt phong thủy.  

Hồi tháng 4/2016, Vạn Thịnh Phát cũng đã khởi công xây dựng dự án Saigon Peninsula 6 tỷ USD với tổng diện tích 118ha, nhưng sau đó một thời gian dài, dự án này vẫn còn án binh bất động. Theo một văn bản của Bộ Tài chính mới đây, dự án này đến nay vẫn chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư. Văn bản này cũng cho biết, Saigon Peninsula đã ký cam kết tài trợ tín dụng với Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) và ngân hàng này cũng đã xác nhận cung cấp tín dụng cho công ty thực hiện dự án khu công viên Mũi Đèn Đỏ và khu đô thị.

Cuối năm 2016, dự án Tháp SJC tọa lạc tại khu tứ giác giới hạn bởi 4 tuyến đường Lê Lợi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa - Lê Thánh Tôn - Nguyễn Trung Trực (phường Bến Thành, quận 1) đã được khởi công sau gần 10 năm “trùm mền”. Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD Group) là chủ đầu tư dự án.

Sau khi tiến hành lễ khởi công, dự án nằm im một thời gian dài, bên trong vẫn còn hoạt động cho trông giữ xe. Đây là 1 trong 3 dự án mà lãnh đạo TP.HCM luôn nhắc nhở là đang làm xấu bộ mặt của thành phố vì bỏ hoang phí quá lâu.

Ngoài ra, một thời gian dài Vạn Thịnh Phát trở thành tâm điểm của dư luận khi doanh nghiệp do bà Trương Mỹ Lan lãnh đạo đã chi 10.000 tỷ đồng để mua lại một tòa tháp tại TP.HCM, sau đó đổi tên thành Union Square. 

Bên cạnh các dự án nằm trên "đất vàng" trên, Vạn Thịnh Phát còn sở hữu hàng loạt "siêu" dự án khác như: Cao ốc căn hộ dịch vụ cao cấp Sherwood Residence, khách sạn Thương mại An Đông, khu dân cư Bonville Land, khu dân cư cao cấp Sterling Residence, khu căn hộ cao cấp Lambert Residence…

Chi mạnh tiền cho những dự án bất động sản vàng là thế, nhưng hậu phương của Vạn Thịnh Phát lại có nhiều vấn đề đáng chú ý.

Vạn Thịnh Phát và nữ đại gia Trương Mỹ Lan được biết đến từ cuối năm 2011, khi ba ngân hàng SCB, Đệ Nhất và Việt Nam Tín Nghĩa tiến hành hợp nhất. Mặc dù không xuất hiện chính thức, nhưng bà Lan và Vạn Thịnh Phát được cho là nhóm cổ đông chính của cả ba ngân hàng này.

Khi hợp nhất, SCB đã có thay đổi lớn khi các vị trí chủ chốt tại HĐQT, Ban Tổng giám đốc được nắm giữ bởi đại diện nhóm cổ đông lớn đến từ Công ty Cổ phần Đầu tư Vạn Thịnh Phát, Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính Việt Vĩnh Phú…

Ở nhiệm kỳ đầu tiên 2012 - 2017, HĐQT của SCB có 8 thành viên và bà Nguyễn Thị Thu Sương được bầu làm Chủ tịch, ông Vũ Văn Thành là Phó Chủ tịch và ông Trầm Thích Tồn là thành viên HĐQT.

Bà Sương và ông Tồn đều nắm vị trí quan trọng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Vạn Thịnh Phát và Công ty Cổ phần Đại Trường Sơn (nay đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn Saigon Peninsula). 

Nhưng chưa được nửa nhiệm kỳ, bà Sương và ông Tồn bất ngờ xin từ nhiệm tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2014. Sau đó 4 ngày, Phó Chủ tịch HĐQT Ngân hàng SCB - ông Lee George Lam cũng rời khỏi vị trí.

Trùng hợp thời điểm, giữa năm 2014, bà Trương Mỹ Lan cùng 9 thành viên khác trong gia đình là Trương Lập Hưng, Trương Mễ, Trương Huệ Nhi, Trương Chí Trung, Ngô Thanh Nhã, Trương Lập Tân, Trương Huệ Vân, Trương Lập Phát và Lâm Thị Hoà đồng loạt xin thôi quốc tịch Việt Nam, nhưng sau đó lại xin rút hồ sơ.

Thực tế, trước khi hợp nhất, ba ngân hàng nói trên lâm vào tình trạng mất khả năng thanh khoản trầm trọng. Nguyên nhân chủ yếu do họ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (chủ yếu vào lĩnh vực bất động sản), gặp khi thị trường biến động, nhất là khi nguồn vốn huy động ngắn hạn không còn dồi dào như trước nên rủi ro thanh khoản xảy ra. 

Trước tình hình này, HĐQT của ba ngân hàng đã tự nguyện sáp nhập với nhau thành một ngân hàng dưới sự bảo trợ của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), có sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước thông qua khoản vay tái cấp vốn. Tổng số vốn hỗ trợ liên ngân hàng của BIDV cho ba ngân hàng này tính đến tháng 12/2012 là trên 2.400 tỷ đồng (trên tổng số tài sản được ba ngân hàng đem ra đảm bảo là 30.000 tỷ đồng).

Nói về người có tầm ảnh hưởng lớn đến SCB, bà Trương Mỹ Lan thành lập Vạn Thịnh Phát năm 1992 với tên gọi Công ty TNHH Vạn Thịnh Phát. Doanh nghiệp này hoạt động ban đầu trong lĩnh vực thương mại và kinh doanh nhà hàng - khách sạn, sau đó mở rộng hoạt động sang lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Năm 2007, Công ty Vạn Thịnh Phát đã tham gia thành lập các công ty cổ phần có vốn đầu tư lớn. Công ty TNHH Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, tên viết tắt là VTP Group Holdings có vốn điều lệ 6.000 tỷ đồng.

Tại VTP Group Holdings, bà Lan sở hữu 80% cổ phần. Ngoài ra, Vạn Thịnh Phát còn có 3 công ty liên quan là Công ty CP Đầu tư An Đông, Công ty CP Đầu tư Times Square Việt Nam và Công ty CP Tập Đoàn Sài Gòn Peninsula.

Vạn Thịnh Phát đặt ra mục tiêu trở thành một trong những tập đoàn hàng đầu của Việt Nam về kinh doanh nhà hàng khách sạn và đầu tư phát triển bất động sản.

Cuối năm ngoái, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát đã tăng vốn điều lệ từ 6.000 tỷ đồng lên 13.000 tỷ đồng thông qua việc phát hành cổ phiếu cho các cổ đông trong nước. Số vốn điều lệ này vượt qua VTP Investment Group với vốn điều lệ 12.800 tỷ đồng và An Dong Group với vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng.

Quy mô tổng tài sản của công ty mẹ VTP Group Holdings vào cuối năm 2019 là 15.464 tỷ đồng, được phân bổ vào các khoản đầu tư dài hạn (gần 11.000 tỷ đồng) và các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn khoản 3.320 tỷ đồng. VTP Group Holdings hiện có hơn 2.000 tỷ đồng lợi nhuận giữ lại. Đây là số lợi nhuận được ghi nhận từ nhiều năm trước trên báo cáo của tập đoàn.

Trước đợt tăng vốn này, công ty mẹ VTP Group Holdings trực tiếp đứng ra vay nợ dài hạn khoảng 4.000 tỷ đồng. Tuy nhiên sau khi tăng vốn, khoản nợ dài hạn đã được thanh lý và tổng các khoản nợ trên báo cáo tài chính của công ty mẹ chỉ chưa đầy 380 tỷ đồng.

Dù tham gia thành lập VTP Investment Group và An Dong Group với quy mô vốn lớn và danh mục các dự án bất động sản đắt đỏ bậc nhất tại TP.HCM, nhưng VTP Group Holdings không sở hữu cổ phần chi phối tại các doanh nghiệp này do đó không hợp nhất kết quả kinh doanh và chỉ ghi nhận lợi nhuận khiêm tốn.

Nhiều năm gần đây, công ty mẹ VTP Holdings chỉ ghi nhận 60 đến 80 tỷ đồng lợi nhuận tài chính, các khoản lợi nhuận khác cũng không đáng kể nên tổng lợi nhuận hàng năm chỉ khoảng 10 - 20 tỷ đồng.

An Dong Group cuối năm 2019 cũng công bố, quy mô vốn chủ sở hữu 9.283 tỷ đồng, trong đó riêng vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ/ vốn chủ sở hữu của An Dong Group tăng mạnh với quy mô nợ phải trả khoảng 36.000 tỷ đồng. Trong đó, riêng trái phiếu doanh nghiệp này phát hành là 25.000 tỷ đồng và số lãi phải trả trong năm 2019 là khoảng 1.500 tỷ đồng.

Không chỉ An Dong Group huy động vốn lớn qua kênh trái phiếu, các năm gần đây, nhiều doanh nghiệp có liên quan đến Tập đoàn Vạn Thịnh Phát đã phát hành hàng chục nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, chỉ trong 2 năm qua, các doanh nghiệp có liên hệ tới Tập đoàn Vạn Thịnh Phát đã phát hành gần 36.000 tỷ đồng mệnh giá trái phiếu - tương đương tổng tài sản của ngân hàng SCB sau khi hợp nhất.

Dễ nhận thấy các doanh nghiệp quanh hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát có khoản nợ dài hạn không hề nhỏ, thậm chí có doanh nghiệp nợ gấp 3 - 4 lần vốn điều lệ. Trong khi dựa vào việc sở hữu những dự án khủng, các doanh nghiệp liên quan đã phát hành hàng tỷ USD trái phiếu, trở thành những đơn vị bất động sản phát hành trái phiếu khủng nhất thị trường. Việc huy động vốn qua hình thức trái phiếu đã được giới tài chính cảnh báo quá nhiều về độ lạm dụng vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Như trên đã nói, lợi nhuận của Vạn Thịnh Phát khá khiêm tốn so với quy mô. Cũng không rõ liệu việc này có liên quan đến những công ty trên thiên đường thuế hay không?

Theo dữ liệu được công bố hồi tháng 5/2016 từ Hiệp hội Các nhà báo điều tra quốc tế (ICIJ), một số nhân vật trong "Hồ sơ Panama" có tên giống với tên lãnh đạo của Tập đoàn Vạn Thịnh Phát như Truong My Lan và Chu Nap Kee Eric.

“Hồ sơ Panama” là vụ rò rỉ tài liệu lớn nhất trong lịch sử thế giới, tiết lộ cách thức những người giàu có và quyền lực chuyển tiền ra nước ngoài từ năm 1977 cho tới cuối tháng 12/2015.

Báo cáo của ICIJ cho thấy, công ty luật có trụ sở tại Panama là Mossack Fonseca đã giúp giới nhà giàu và quyền lực lập ra hàng trăm nghìn công ty hải ngoại (công ty offshore) tại quần đảo British Virgin Islands (Anh), Cayman, Seychelles, Bahamas, Bermuda... Đây là những nơi được mệnh danh là "thiên đường thuế", vốn được xem là nơi lý tưởng cho các hoạt động kinh doanh, né thuế.

Đặc biệt, theo dữ liệu từ ICIJ, cả hai thể nhân Chu Nap Kee Eric và Truong My Lan đều là người thụ hưởng (beneficiary) của EurAsia ID Concept Group Limited - công ty có địa chỉ đăng ký tại "thiên đường thuế" British Virgin Islands và có liên quan tới Multi-Check Limited.