Mặc dù dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chủ đầu tư đã tư vấn và ký kết hợp đồng đặt cọc với khách hàng mua căn hộ, đã thu hàng tỉ đồng và liên tục hứa hẹn về việc bàn giao căn hộ nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện.
Nhận tiền đặt cọc nhưng chậm triển khai dự án
Trong đơn kiến nghị gửi đến Báo Người Lao Động, ông Beed Bijal Motichand (quốc tịch Ấn Độ) và Daryanani Ajay Lachman (quốc tịch Anh) phản ánh Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang (Phúc Khang, trụ sở quận 3, TP HCM) có hành vi chiếm dụng tiền và cung cấp thông tin sai sự thật đối với dự án Rome By Diamond Lotus (số 50 Đại lộ Mai Chí Thọ, phường An Phú, TP Thủ Đức).
Theo nội dung đơn, ngày 28-11-2018 ông Beed Bijal Motichand và Phúc Khang ký kết hợp đồng đặt cọc số 81/2018/HĐĐC/PK mục đích để bảo đảm việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ số A16.CASA 1.2 thuộc dự án Rome by Diamond Lotus với tổng trị giá 5,4 tỉ đồng sau khi dự án đáp ứng đủ điều kiện mua bán theo quy định của pháp luật.
Tại phụ lục hợp đồng đặt cọc, Phúc Khang cam kết thông báo ký hợp đồng mua bán căn hộ cho khách hàng vào ngày 1-12-2019 và thông báo bàn giao căn hộ vào ngày 1-5-2021. Theo yêu cầu của Phúc Khang, ông Beed Bijal Motichand đã thanh toán tổng cộng 1,84 tỉ đồng, tương đương 34% giá trị căn hộ.
Dự án Rome By Diamond Lotus đã rào chắn nhiều năm vẫn chưa triển khai xây dựng
Tuy nhiên, từ ngày 10-2019 đến tháng 7-2022, Phúc Khang đã liên tục gửi văn bản về việc thay đổi thời gian triển khai dự án, thời gian ký kết hợp đồng mua bán và thời gian bàn giao căn hộ. Nhận thấy không thể tiếp tục giao dịch, ông Beed Bijial Motichand đã nhiều lần gửi thư điện tử để yêu cầu doanh nghiệp này hoàn trả lại khoản tiền đã thanh toán nhưng đến nay Phúc Khang vẫn không thực hiện.
Tương tự, vào cuối năm 2018, bà Daryanani Ajay Lachman cũng ký kết hợp đồng đặt cọc với Phúc Khang để bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ số C16.CASA 1.3 với tổng trị giá 5,3 tỉ đồng. Từ khi ký kết hợp đồng đến tháng 10-2019, bà Daryanani đã thanh toán hơn 2 tỉ đồng, tương ứng 38% giá trị căn hộ. Theo Văn bản số 7-2022, Phúc Khang cho biết đang phối hợp cùng cơ quan chức năng để triển khai dự án.
Nhận thấy Phúc Khang không thể thực hiện theo cam kết, từ tháng 7-2022 đến tháng 6-2023, bà Daryanani nhiều lần gửi thư điện tử yêu cầu Phúc Khang hoàn trả lại khoản thanh toán hơn 2 tỉ đồng. Tuy nhiên, doanh nghiệp này chưa thực hiện.
Theo biên bản làm việc ngày 22-8-2023 giữa Công ty Luật TNHH Quốc tế TNTP & Các Cộng sự (đại diện theo ủy quyền của 2 khách hàng trên) và Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang, doanh nghiệp này xác nhận một nội dung như sau: "Dự án Rome by Diamond Lotus dự kiến đến năm 2025 cơ bản pháp lý dự án sẽ được tháo gỡ và thực hiện các bước tiếp theo (chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng…)".
Mới đây, phía Phúc Khang đã liên hệ với 2 khách hàng nói trên để gửi biên bản thanh lý hợp đồng. Trong đó, công ty đồng ý trả lại số tiền đã thanh toán nhưng kèm điều kiện khách hàng phải bàn giao lại cho công ty "toàn bộ bản chính hợp đồng, phụ lục, bản vẽ, các hóa đơn, phiếu thu và các văn bản liên quan (nếu có)". Nhận thấy yêu cầu vô lý, hai khách hàng này không đồng ý.
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, bà Nguyễn Ngọc Hương, Giám đốc Marketing của Phúc Khang, khẳng định pháp lý của dự án Rome By Diamond Lotus đã có đầy đủ nên công ty mới nhận tiền của khách hàng. "Hãy để Phúc Khang và khách hàng làm việc với nhau, chúng tôi sẽ giải quyết" - bà Hương nói.
Sau đó, chúng tôi tiếp tục liên hệ và gửi email đến bà Nguyễn Ngọc Hương nhưng đến nay vẫn chưa nhận được câu trả lời cụ thể về những vấn đề liên quan đến dự án và giao dịch với khách hàng.
Trong khi đó, ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động vào sáng 18-12, dự án Rome By Diamond Lotus được rào chắn bên ngoài, các tấm bạt che xung quanh đã bạc màu, sắp rách. Bên trong chỉ là bãi đất trống, một cần trục cùng một số máy móc nhưng không có ai làm việc hay xây dựng.
Hợp đồng trái luật?
Phân tích về tính pháp lý của dự án Rome By Diamond Lotus và giao dịch giữa Phúc Khang với khách hàng, luật sư Trương Văn Tuấn, Văn phòng Luật sư Trạng Sài Gòn, cho biết hợp đồng đặt cọc là để bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng mua bán.
Nếu dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư mà chủ đầu tư đã ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng từ tháng 11-2018 và cam kết thông báo ký hợp đồng mua bán căn hộ vào ngày 1-12-2019 thì có thể xem là trái pháp luật, bởi không có gì bảo đảm dự án này sẽ được phê duyệt.
Bên cạnh đó, việc chủ đầu tư đưa ra thông tin sai lệch làm cho khách hàng hiểu sai về tính chất của đối tượng (dự án) và nội dung của giao dịch nên đã tiến hành giao dịch đặt cọc căn hộ là trái với pháp luật dân sự. Do đó, căn cứ theo điều 127 Bộ Luật Dân sự 2015 sửa đổi 2017, giao dịch đặt cọc nói trên bị xem là vô hiệu.
Hơn nữa, từ tháng 10-2019 đến tháng 7-2022, chủ đầu tư liên tục gửi văn bản về việc thay đổi thời gian triển khai dự án, thời gian thông báo ký kết hợp đồng mua bán và thời gian bàn giao căn hộ là đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư đã vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 vì đã có hành vi bị cấm theo khoản 1 điều 8 khi kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định của luật này.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng (vi phạm nghĩa vụ hợp đồng) thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Một luật gia trong lĩnh vực BĐS cũng cho biết để ký kết hợp đồng đặt cọc giữa khách hàng và chủ đầu tư, dự án phải đáp ứng đầy đủ quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014. "Tình trạng dự án chưa đầy đủ pháp lý nhưng vẫn nhận cọc từ khách hàng khá phổ biến. Chủ đầu tư thông thường sẽ sử dụng một công ty con hoặc sàn giao dịch BĐS nào đó để ký kết hợp đồng đặt cọc với khách hàng" - luật gia này cho biết.
