Phối cảnh nhà ở liên kế tại dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise (ảnh minh họa).
Gian nan hành trình tìm hiểu thông tin pháp lý
Bà Trần Thị Thu Thảo, một trong số những khách hàng mua nhà tại dự án này, đã phải đối mặt với hành trình gian nan trong việc tìm hiểu thông tin pháp lý của dự án KN Paradise. Trong đơn khiếu nại gửi đến Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hoà và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ngày 2/4/2024, bà Thảo đã chỉ ra những vấn đề không phù hợp với quy định pháp luật mà bà phát hiện trong hợp đồng mua nhà của mình với Công ty Thiên Đức và việc huy động vốn tại dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise (gọi tắt là: dự án KN Paradise) tọa lạc tại Bãi Dài, phường Cam Nghĩa, TP. Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.
Trong nội dung đơn thư, bà Thảo cho biết, bà là người đã ký hợp đồng thỏa thuận thực hiện giao dịch số 0410-SP-PARASOL/TTGD với Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Thiên Đức (gọi tắt là: Công ty Thiên Đức) để mua căn nhà ở liên kế tại dự án KN Paradise với số tiền hơn 6,7 tỷ đồng.
Ngày 15/12/2022, Công ty Thiên Đức gửi văn bản thông báo cho bà Thảo về việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, theo hợp đồng thỏa thuận thực hiện giao dịch đã ký trước đó. Tuy nhiên, sau khi xem xét, hợp đồng thỏa thuận đã ký, bà Thảo cho rằng, có nhiều vấn đề khuất tất và chưa phù hợp theo các quy định pháp luật.
Vào ngày 6/3/2024, bà đã gửi đơn kiến nghị đến Sở Xây dựng về việc rà soát pháp lý và việc huy động vốn tại dự án KN Paradise.
Đến ngày 18/3/2024, Ban Tiếp công dân tỉnh Khánh Hòa đã có phiếu chuyển Đơn kiến nghị số 206/BTCD đến Sở Xây dựng đề nghị xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật.
Sau đó, ngày 28/3/2024, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa có văn bản trả lời đơn thư số 1069/SXD-QLN. Tuy nhiên, bà Thảo cho rằng nội dung trả lời hoàn toàn không phản ánh đúng những vấn đề được đề cập trong những câu hỏi mà bà đã đặt ra.
Đáng chú ý, một trong những vấn đề lớn nhất mà bà Thảo đã đề cập đến là việc Công ty Thiên Đức là đơn vị môi giới nhưng lại đứng ra ký hợp đồng và nhận tiền đặt cọc từ khách hàng.
Cụ thể, theo hợp đồng thỏa thuận thực hiện giao dịch, Công ty Thiên Đức là đơn vị môi giới, tìm kiếm khách hàng cho chủ đầu tư tại khu nhà phố Sun Park, thuộc phân khu Parasol, thuộc dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise. Trong khi đó, tại Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản có quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản”.
Chính vì vậy bà Thảo nêu vấn đề việc Công ty Thiên Đức đứng ra ký hợp đồng, nhận tiền đặt cọc của khách hàng là căn cứ quy định nào? Điều này có mâu thuẫn với Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản hay không?
Bên cạnh đó, tại Điều 6, Luật Nhà ở có nêu hành vi bị nghiêm cấm: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án”.
Do đó, bà Thảo đặt ra câu hỏi trường hợp đơn vị môi giới là Công ty Thiên Đức đứng ra ký hợp đồng, nhận tiền đặt cọc của khách hàng có được ủy quyền của chủ đầu tư không? Hành vi ủy quyền (nếu có) có rơi vào điều cấm của Luật Nhà ở hay không?
Khách hàng nghi vấn tính pháp lý dự án KN Paradise
Bà Thảo cũng đã nêu ra nghi vấn về tính pháp lý của dự án KN Paradise. Theo bà Thảo, thời gian qua, trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa có nhiều dự án có nguồn gốc đất công, phải định giá lại tiền sử dụng đất… Vậy dự án KN Paradise có thuộc danh sách thanh kiểm tra và xác định lại tiền sử dụng đất không? Trong trường hợp dự án này thuộc trường hợp phải tính lại tiền sử dụng đất thì sẽ ảnh hưởng như thế nào đến những khách hàng đầu tư vào dự án này?
Cũng theo đơn thư của bà Thảo, ngày 09/11/2022, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa có văn bản số 3599/SXD-QLN về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án KN Paradise. Trong đó nêu: Khu 1.5 (bao gồm 222 căn nhà ở liền kề) thuộc phân khu đô thị tại dự án (theo danh sách đính kèm) cơ bản đáp ứng điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
“Như vậy, tại thời điểm này, dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản hay chưa?”, đơn thư bà Thảo đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cung cấp thông tin.
Song song đó, bà Thảo cũng kiến nghị Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa phối hợp với các cơ quan chức năng, rà soát làm rõ và xử lý sai phạm (nếu có) theo đúng quy định pháp luật, trả lại quyền lợi chính đáng cho người dân.
Văn bản số 1069/SXD-QLN trả lời đơn thư của bà Trần Thị Thu Thảo cũng cho biết dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise (trước đây dự án có tên Khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh) tọa lạc tại phường Cam Nghĩa, TP. Cam Ranh do Công ty TNHH KN Cam Ranh làm chủ đầu tư.
Văn bản của Sở Xây dựng nêu rõ: Sở đã có các văn bản thông báo nhà ở đáp ứng điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh đối với một số khu thuộc phân khu đô thị của dự án.
Đồng thời, toàn bộ các văn bản thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai và danh sách nhà ở được Sở Xây dựng công khai đăng tải thông tin trên Trang thông tin điện tử Sở Xây dựng Khánh Hoà (http://sxd.khanhhoa.gov.vn) tại mục “dự án nhà ở”, tiêu đề “dự án phát triển nhà ở đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh”.
Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho rằng, việc bà Thảo ký hợp đồng “thoả thuận thực hiện giao dịch” mua nhà ở tại dự án nêu trên với Công ty Thiên Đức, có trụ sở tại TP.HCM là giao dịch dân sự, và đề nghị bà liên hệ công ty để giải quyết hoặc liên hệ cơ quan Toà án để giải quyết theo quy định pháp luật về dân sự.
“Trường hợp nếu có đầy đủ chứng cứ, tài liệu chứng minh việc Công ty Thiên Đức có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì đề nghị bà phản ánh đến cơ quan điều tra để được xem xét, xử lý theo quy định pháp luật”, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hoà trả lời đơn thư của bà Thảo.
Cách tiếp cận này từ Sở Xây dựng khiến cho khách hàng như bà Thảo cảm thấy không thỏa đáng.
Chính vì vậy bà Thảo đề xuất Sở Xây dựng phối hợp với các cơ quan chức năng rà soát dự án, làm rõ và xử lý sai phạm (nếu có) theo quy định pháp luật. Điều này không chỉ là để bảo vệ quyền lợi của khách hàng mà còn để đảm bảo sự minh bạch và tính công bằng trong quản lý và triển khai các dự án bất động sản tại tỉnh Khánh Hòa.
